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冲走数量pk市场降温
参见稳定状态下的电源加速
虽然未来制定相关政策和法律需要很长时间，但这一消息对当前市场的负面影响已经显现。目前，深圳市场明显降温。在一手市场的开放过程中，顾客抢购房屋的场景已经不复存在。
戴德梁行华南和华西董事总经理程家龙承认，市场上的观望情绪正在加剧。然而，他的分析指出，新房交易量的下降主要是由于前期(9月和10月)市场需求的释放，而现阶段供应量较少。“从本质上讲，深圳市场的变化不像新屋市场的变化那么明显。”至于二手房，程家龙表示，与往年的任何变化和调整一样，它对交易产生了短期影响，此次调整和升级对市场的影响在合理范围内。
在很多人眼里，目前，深圳楼市正面临多重冲击，优势与空因素叠加在一起。有业内人士直截了当地表示，深圳许多尚未进入市场的合格项目，今年已经错过了这个好机会，“明年的房子不会卖得好。”这也传达了一些人对明年楼市的担忧。
程家龙不同意“房子明年卖不好”的观点。“更多地取决于长期机制的具体内容。以房产税为例，具体实施细则将对市场产生影响。如果你真的想说市场会转坏，那就要等到明年3月。”此外，他指出，深圳的人口仍在增长，尤其是高端人才的增长决定了市场的巨大需求。另一方面，深圳的产业转型速度快，效果好，未来深圳的房地产市场将稳步发展。
记者从知情人士处了解到，一向低调的上海商城正在加快入市步伐。据知情人士透露，“看起来，开发商很冷静，但实际上，其中隐藏着波澜。每个人都想在做出另一个改变之前离开。”许多购房者反映，他们最近接到的中介电话比平时多，“从买房到开店的一切”，购房者肖小姐说。此前有报道称，为了刺激交易，该机构对员工采取了额外的激励措施。一些开发商承认，年度任务尚未完成，从销量中提取资金的压力很大。"这也是为了避免明年可能出现的市场风险."。
据不完全统计，12月份深圳将有约20个住宅项目进入市场。记者在许多项目营销中心发现，虽然处于客户存储阶段，但销售人员的态度比第三季度更加迫切。
投资需求pk的长期机制
投资不一定要买套房
关于通过开征物业税和建立住房信息网络来逐步实现房地产市场调控的长效机制，社会各界的讨论层出不穷。有人认为，长期机制建立后，市场将由回报主导。
中原集团创始人石永清认为，房地产的投资属性是先天的，市场投资偏好房地产市场，因为目前中国房价涨幅超过其他市场，深圳投资者数量相对较多。根据中联房地产研究所的统计，在过去的三个月里，深圳超过20%的二手房交易是由于投资需求。
对于个人投资渠道，戴德梁行北亚首席执行官张笑着表示:“个人投资者似乎没有比买砖瓦更好的选择，但实际上，投资并不一定要买房，投资房地产并不意味着投资住房。”
事实上，单一产权的办公产品已经逐渐成为一种重要的投资工具。对于深圳市场，张直言不讳地表示，深圳写字楼市场不同于京沪写字楼市场，“深圳不是国际写字楼市场”，但深圳有很多本土投资者。业内大多数人认为，在供应量巨大的背景下，写字楼将成为吸收资本的重要产品类型，但有专家指出，深圳写字楼市场在一段时间内将处于供大于求的状态。记者发现，深圳甲级写字楼的租金与北方相比仍处于较低水平。业内人士进一步指出，与北上相比，深圳的写字楼租金仍上涨了/0/房，但随着供应量的增加，不会在一夜之间赶上北上。
对于目前在深圳热销的无限买无限贷商品房，市场参与者认为这类产品普遍存在于高度商业化的城市，目标人群相对狭窄。至于这类物业的投资回报，专业人士直言“不高”。戴德梁行张告诉记者，高端商务公寓的回报率不会超过3%。根据米德兰地产全国研究中心的统计，以进入深圳市场的17种公寓产品为样本，记者发现公寓产品的投资回报率在2%至5%之间，约有一半样本的回报率不超过3%。
目前，不仅开发商，服务提供商都在积极进入投融资市场。一方面，它进一步凸显了资本对房地产开发的重要性，另一方面，它也表明，许多中小住房企业遇到了银行信贷的阻力。因此，面对即将出台的长期机制，戴德梁行张指出，金融产品，尤其是那些与房地产相关的产品，可以用来让有资金的人释放他们的投资需求。越来越多的研究者认为，引入与房地产密切相关的金融产品，不仅可以缓解开发商的资金短缺，还可以改善住宅市场的“投机”心态，满足投资需求。
交易结构主键的调整和升级
改进产品或主宰市场
在首次购房者刚性需求主导的市场中，改善后的需求逐渐释放出来。中联地产指出，首付70%对第二套房的影响已基本消化，前期持强烈观望态度的购房者已经回归正常，预计未来市场将保持稳定，年底二手房交易将回到“今年中上水平”。
值得注意的是，根据最新数据，深圳二手房交易平均价格稳步小幅上涨。在交易结构方面，改良产品开始成为交易的主要力量。据《中国联合周刊》报道，最近一周，改善二手房市场的需求持续上升，单价超过3万元的高价房产再次受到青睐。
根据米德兰地产的数据，从今年1月到10月，在以米德兰地产为代表的二手物业中，90平方米以下的物业占总成交量的42.9%。换句话说，大中型公寓约占总成交量的60%。
戴德梁行Dtz DTZ程家龙表示，改善购房者也是刚性需求，他们有“需求和能力”。预计未来将进一步释放改进需求。
据香港地产市场研究部观察，随着人口结构的变化，已完成首次置业行为的购房者将逐渐开始提升住房需求。在这个前提下，需求的提高必然会占更大的比重。香港地产大亨肖志明指出，仅第二胎的推出就将使市场对大中型公寓的需求增加，但深圳市场交易结构的整体变化与调控政策的相关性较低。
世华房地产市场研究部的何然对改善后的房地产前景并不乐观，“它不应该把重点放在改善上”。
