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2013年金融热点7号:冰火地产
2013年楼市:半海水半火焰
影响2014年房价的主要因素是调控方式的转变和资金的紧缩
记者高和平在温州报道
2014年，房价会继续冷热波动，还是泡沫会破裂，还是增长会放缓？争论正在激烈进行，房价的趋势仍是迷雾重重。
2013年，“日本光盘”和“土地国王”屡见不鲜，甚至让人感到疲惫。然而，值得注意的是，仍有许多地方的房价和股市一样惨。因此，2013年房地产市场的真实写照是:一方面，一线城市已经上涨了20多个月，另一方面，温州等城市已经连续26个月下跌；一方面，“土地国王”经常被掠夺，而另一方面，没有人关心。
在即将到来的2014年，房价将走向何方？
双城记:忙于做生意和寻找生意
这是李莉和顾建光的2013。同样的事情是他们都更忙；不同的是，一个忙着接待买家，而另一个忙着寻找买家。
作为连接市场买卖双方的桥梁，房地产经纪人的生活从另一个侧面反映了今天的市场。然而，由于房地产市场冷热不均，虽然他们在不同的城市做了几乎相同的工作，但他们在2013年过了完全不同的一年。
晚上9点，在北京市朝阳区链家地产一家商店的客厅里，一位名叫李丽的物业顾问正在和顾客静静地交谈。她的手机在她手里，每隔几分钟就响一次。玻璃茶几上的纸杯冒着热气，角落的饮水机旁有十几个水杯。坐在前台旁边，她的三个同事轮流接电话。公寓里的三排车站也挤满了人，每个人都在忙着自己的事情。
李莉的销售业绩在该店排名第一，忙碌成为她2013年的正常生活。她只是把顾客打发走，在饮水机上找到杯子，匆匆喝了口水，然后转身从衣柜里拿出羽绒服，拿出手机，边走边拨号。
“我今天得去房主家拿钥匙。”李莉说，这套公寓是两个月前签的，是位于附近的罗马嘉园社区的一套54平米的一居室公寓。原业主以272万元出售，今天是三方约定的最后交接时间。
巧合的是，刚才在店里和她聊天的那个顾客也在同一个小区有一套房子，面积51平方米，报价272万元。李莉说:“最近Be的房价还在上涨，自合同签订以来已经上涨了大约10万。”
繁忙的工作给她带来更多实际的回报。李莉说，今年到目前为止，她已经能够得到至少23万元的销售佣金，“税后，这是每月结算，即多一点税。”她还说，其他商店的同事和其他人今年可以获得超过一百万的佣金。
与李莉不同，中国另一端的顾建光有一张悲伤的脸。顾建光是温州天豪房地产有限公司世贸商城的销售经理，对他来说，2013年的楼市不是“燃烧”，而是“冷却”。
8日下午5时30分，温州天豪房地产有限公司的一名员工开始准备下班。这时，看房人一推门，工作人员就像“猎物”一样上前询问，忘记了该下班了。
顾建光表示，温州房价已经连续下跌了20多个月。在“买高不买低”的心理下，每天前来咨询合适住房的顾客数量从过去的5、6个下降到3、4个，降幅约为30%。
“现在，我们不仅没有工作，甚至连买卖双方的积极性都下降了。”顾建光表示，过去卖方非常看涨，从不讨价还价，甚至经常随意“跳价”，但现在相反，买方越来越看涨。
顾建光表示，虽然现在空时间似乎长了很多，但为了抢客户，工作量已经翻了一番。在温州楼市萎缩之前，我的工作相当轻松，一天只带了一两个顾客去看房子。现在，由于交易量的急剧下降和同行之间的激烈竞争，我一天要带三四个客户，带他们四处逛变得越来越难。过去，只需要每三天与房东通一次电话，询问是否考虑降价。现在，你必须每半天打一次电话。特别是，我要花很多精力帮助买家分析市场，告诉他楼市已经成功“见底”，引导他“到时候卖”。
这是李莉和顾建光的2013。同样的事情是他们越来越忙；不同的是，一个忙着接待买家，而另一个忙着寻找买家。
房价差异显而易见:冰与火
市场分化是今年房地产市场表现的一个重要方面。现在，房地产市场已经告别了铁板一块的结构，变得完全分化。不同层次和类型的城市是有区别的。
一栋90平方米的房子一年内涨了200万元，这在北京是一个真实的故事。2013年初，李翔在中信市购买了一套92平米的房子(房产信息业主论坛)，购买时的房价已经从2012年底第一次看房时的450万元涨到了510万元，但李翔购买后仅一个月，房价就涨到了620万元。就在几天前，另一个中介叫李翔，希望他能以720万元的价格卖出。
当李翔的房子价格持续上涨时，温州的房价却“减半”。几个月前，国家统计局宣布，在中国70个城市中，一线城市的总体同比增幅超过20%，而仅温州一个城市的增幅就有所下降。“只涨不跌”的温州成了“减半”和“减半”的代名词。
温州正和房地产营销公司董事长陈宏表示，温州房地产市场跟随降价趋势的主要原因是开发商和房东普遍存在“逃避心理”。在债务危机的影响下，没有人敢提价，所以谢天谢地，他们可以卖掉房子，尽快逃离。
值得注意的是，债务危机的影响可能只是一个方面。除温州外，鄂尔多斯、东营、铁岭、常州等地的房价也出现了大幅下跌，甚至“鬼城”和“空城”频频出现。
在这方面，住房和城乡建设部政策研究中心房地产司司长赵鲁星在接受《经济信息日报》采访时表示，市场分化是今年房地产市场表现的一个重要方面。他认为，房地产市场已经告别了铁板一块的格局，完全分化了。"不同层次和不同类型的城市是有区别的."
事实上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦宏在2013年房地产年度峰会上指出，从一线城市的角度来看，房价同比上涨超过20%；从70个大中城市来看，其平均增幅不到10%；从全国657个城市来看，房价同比上涨不到5%，甚至有些城市的房价还在下跌。
对此，国家经济战略研究院近日发布的《中国住宅发展报告》做出了类似的判断。2012年至2013年，一、二线城市房价快速上涨，四线城市出现结构分化。
赵鲁星认为，造成这种差异的主要原因在于城市化进程中不同城市创造的就业机会的数量和吸引力不同。中国的城市未能逐层拦截人口，中小城市本应在吸纳人口方面发挥作用。然而，目前中国实际上存在着中小城市人口净流出、大中城市人口平衡和特大城市人口净流入的问题，即城市越大，经济发展越好，就业越多，吸引的人口越多，导致供需失衡进一步加剧。
秦红表示，市场分化模式背后的原因是大城市尤其是一线城市的人口集中度非常明显。根据北京市统计局发布的北京市新增就业数据，从2007年到2012年，北京市新增就业人数逐年稳定增长，2012年为44万人。今年1月至6月，北京新增就业人数达到41万人。
除了城市对人口的吸引力不同，赵鲁星还认为，房地产的投资功能是支撑房价差异的另一个因素。他说，由于房地产资金和资产的属性突出，投资特征明显，城市越大，投资方向越明显，这也不同程度地影响了房价的涨跌。“尽管‘国家五条’等行政政策受到压制，但一线城市和省会城市等重点城市的投资需求仍难以完全消除，强劲需求引发的高房价预期支撑了房价的上涨。
超重或放松:监管不再是全面的
随着各地房地产市场的分化，调控政策不再是“一刀切”，这一点在最近一轮各地房地产调控中已经明显显现出来。
受房价上涨压力的影响，四个一线城市收紧了调控，并向一些二线城市蔓延。到目前为止，包括北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、Xi、乌鲁木齐和郑州在内的17个城市都“超重”。相反，徐州报道称“限购”已经放松。此外，温州、芜湖等城市在前期也悄悄放松了调控，表明房地产市场调控呈现分化趋势。
2014年房价:在云山的迷雾中
房地产调控的长效机制有望在2014年得到加强；在房地产市场中起决定性作用的资本也面临着重要的变量。
2014年房价走势如何？冰和火会不会继续，泡沫会不会破裂？年底时，对于房地产价格的趋势有不同的看法。
总的来说，影响2014年房价的主要因素有两个:一是调控方式，二是资金。
由于贷款限制、购房限制等行政措施使用不力，预计2014年将加强信息联网、房产税等房地产监管的长效机制。
中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞表示，之前的楼市调控有两个主要教训。一是过分排斥市场投资投机，简单地认为投资投机会推高房价，加剧矛盾，而忽视了住房投资投机作为当前和未来需求之间桥梁的作用。高估了政府控制房价的能力，却忽视了市场调节机制本身的作用。事实证明，政府很难有效控制房价，今后需要更多地依靠市场机制来稳定房价，调节供求关系。
因此，倪鹏飞认为，中国住房政策的未来取向应该是弱化行政控制，使市场机制能够充分发挥其作用，并通过深化市场改革，最大限度地改善居民的实际住房条件。具体来说，就是要建立一个以自主经营、适度投资、市场调节和政府监管为重点的市场结构。
“对于那些增长过快的城市，比如一线城市，短期内仍应使用行政手段进行监管。中小城市应该注重经济手段，并有一点控制力。”赵鲁星表示，抑制房地产市场投机性投资在很长一段时间内不会放松。短期内，“限购、限贷”等措施不会撤销。目前，房地产市场迫切需要的是建立长期机制，如物业税和信息网络，以更好地管理房地产市场的期望。
除了调控的影响，在房地产市场中起决定性作用的基金也面临着重要的变量。
几天前，美联储宣布，从明年1月开始，它将把每月850亿美元的债券购买规模减少100亿美元，至750亿美元。美联储重申，只要失业率高于6.5%，通胀预期不超过2.5%，它就会继续将联邦基金利率保持在0至0.25%的超低水平。
著名金融评论员马光远认为，美联储退出量化宽松可能会让中国房地产回到原来的状态。马光远表示，如果美联储退出量化宽松政策，多年来一直受到潜在国际资本支撑的中国高房价将面临真正的打击。
中原地产市场研究部主任张大伟认为，一旦量化宽松退出，将给房地产企业海外融资带来很大困难，这将导致房地产企业融资成本和汇率风险大幅上升。房地产企业在海外融资将更加困难，他们可能会被迫出售房产以应对流动性危机，而大量出售房屋将增加市场供应，从而迫使房地产价格下跌。
国家信息中心首席经济学家范剑平认为，从近两个月的月度投资来看，投资和总投资的增长率都在快速下降，而相应的利率却明显上升。他认为，2014年将延续2013年的情况，资本利率水平难以大幅下降，这意味着即使我们对2014年的房地产仍持宽容态度，房地产仍将面临较高的资本成本，甚至在资本成本的压力下，导致供应紧张。
华远地产董事长任志强表示，中国房地产行业不存在实质性泡沫。然而，2014年整体房价上涨将放缓。“我们看到，在2014年，总体趋势是乐观的，但增长率正在放缓。如果是特定范围，可能会从两位数降至一位数。”
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冰火房地产
2013年房地产市场最突出的特点是“涨”与“跌”并存。一线城市房价飙升，高烧难退，四线城市“鬼城”、“鬼楼”频频出现，令人不寒而栗。冰与火已经成为2013年房地产市场的最佳诠释。
几天前，“方”这个词被评为2013年中国最热门的词，这证明了“方”在2013年的受欢迎程度。然而，随着房地产调控模式的变化和资金的变化，2014年房地产市场的走势值得期待。
