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商业记者钟英
在刚刚结束的国庆黄金周期间，中国许多城市的居民并不关心如何避免主要公路的拥堵，而是如何从楼市限购政策中分得一杯羹。
短短7天，20个城市的监管文件呼啸而过，10月8日晚，上海和南昌也相继发布限购令。各城市新规定提高了购房首付比例，限制已购房人再次购房，以抑制房价过度上涨，打击投资性房地产投机。
去年，各地仍在竞相放宽限购。
前几年房地产的过度开发已经超过了许多地方的需求，导致四线城市的房地产严重过剩。因此，国家出台了一系列房地产去库存政策，旨在减少四线城市的商品房库存。出人意料的是，政策的方向性并不明确，这使得一、二线城市实施宽松的购房条件，以便首都能马上找到突破口。
投资者涌入一线和二线城市。它使这些城市的房地产呈现出价格上涨和去库存的景象，这也是今年房地产最显著的特点。结果，一线城市和一些二线核心城市的去库存化目标基本实现，但房价一路飙升；第三，四线城市的房价持续下跌。
事实上，房地产市场可持续发展的关键在于供求是否平衡。只有了解供求关系，房地产市场才能健康发展。
房地产买家的需求分为四类:第一类是投资需求；第二类是资金充裕的可支配收入者；第三类是普通消费者买房的贷款需求，即只需要它，这是目前购房群体中最大的一部分；第四类是基金短缺时买家的投机需求。
如果购房需求主要是基于可支配收入和普通贷款偿还需求，那么市场可以保持在正常轨道下。但是，如果非理性投机者在购房需求中占一定比例，市场风险就会增加，房价很容易偏离正常轨道，导致房地产泡沫。当泡沫膨胀到临界点时，房地产市场可能会崩溃。
从需求方面来看，很大程度上，供应方面存在问题。为什么不能有效抑制中国房价上涨？
记者认为，问题在于中国房地产供求关系不清。如果供不应求，那将是卖方市场，只会出现供应紧张等问题，价格只会上涨，但这种上涨是可以接受的。然而，如果市场供大于求，存量房屋将被浪费，这将最终导致房地产市场产能过剩。产能过剩导致的价格偏离是一种异常引导，它会导致异常供给持续增加。一旦经济波动或人口老化到一定程度，投机者高价购买的房屋无力偿还贷款或无法顺利变现，房地产市场就会大面积爆发产能过剩，导致房地产市场崩溃。
目前的限购令是否意味着政府将结束这轮飙升的住房市场，并引导资金流向四线城市进行储备？如果是这样，四线城市房地产市场的春天会到来吗？
实际上不一定。
据记者了解，首先，虽然四线城市居民刚刚需要住房，但大多数人缺乏支付和购买住房的能力。对于超过购买力的房价来说，政府的税收补贴无疑是杯水车薪。这部分购买需求只是潜在需求，而不是有效需求。
其次，如果投资者在四线城市买房，他们感兴趣的是空房市的升值。显然，由于配套设施不完善，市场集中度低，四线城市的商品房比一、二线城市的商品房更难被空房源升值。聪明的投资者可能不必把这笔财富放在三个四层城市。
已经失去购买需求和投资的三四线房地产市场仍将不会成为热点。
那么，目前闲置资金会去哪里呢？在2015年牛市之后，股市一直处于下行状态。此外，制造业正处于低迷时期，基金希望找到出路，获得更高的回报。因此，房地产自然成为首选。如今，市场上的巨额资金既不在股市，也不在楼市。他们还在为下一轮飙升的房价积蓄能量吗？
房价的关键在于哪个问题更严重，是供给方还是需求方。只有解决这个问题，对症下药，房地产市场才能健康发展。否则，它只能是立竿见影的，但症状不是根本原因的事实仍然存在。
