本篇文章1303字，读完约3分钟
在稳定的住房消费政策的刺激下，中国住房市场的交易趋于活跃，房地产市场显示出复苏的迹象。然而，与此同时，二手房交易量急剧增加，导致住房市场总供应量大幅增加，否则将对新房产生挤出效应，影响新房的去库存化进程，增加房地产市场运行的不确定性。
二手房交易的激增是当前房地产市场运行的一个突出特征。目前，随着我国住房供需紧张、人口拐点到来、住房投资价值下降、家庭财富配置结构优化、股市持续大幅上涨以及实现投资性住房需求的结合，二手房上市意愿明显增强。而稳定的住房消费政策也有利于二手房交易。特别是二手房交易营业税免税期由5年缩短至2年，二手房首付比例降至40%，这极大地促进了二手房上市。2015年4月，北京二手房网数量达到17191套，创下过去25个月的新高；由市场中介推动的广州市中心六区二手房交易新增投放面积和签约面积分别增长106.75%和88.14%；成都二手房交易同比增长33%；温州市二手房交易量同比增长50%以上。
大量二手房上市，增加了房地产市场运行的不确定性。从市场交易数据来看，当前市场二手房交易量明显超过新房交易量。据中介机构统计，2015年5月，剔除经济适用房和自住住房后，北京市共售出6064套纯商品房，同比增长33%。网上签订的二手房合同数量为16627份，同比增长1.4倍，新房增长2.74倍。深圳售出了6071套新房，比4月份增长了近50%，同时售出了13378套二手房，比4月份增长了28%，是售出新房数量的2.2倍。上海二手房交易量达到3.88万套，同比增长1.6%，同比增长1.57倍，连续两个月保持在3.5万套以上的高水平，创下上海的新纪录。
这些情况表明，二手房已经成为住宅市场交易的主体，这将对未来楼市的走向产生很大影响。首先，住房市场供给的可控性下降。需要注意的是，二手房上市的规模是不可控的，贷款利率、房屋交易价格、房屋租金水平和社会投资渠道等诸多因素都会影响到目前的二手房上市规模。第二，住房供求的调整博弈变得更加复杂。过去，住房市场主要是由房地产开发企业和购房者之间的博弈演变为房地产开发企业、二手房业主和购房者之间的博弈。住房供求的调整将更加复杂。第三，二手房交易量的上升将对新房的去库存化构成巨大挑战。截至2015年4月底，全国商品房销售面积为6.5681亿平方米，比3月底增加682万平方米。2015年1-4月，全国住宅建筑面积418479万平方米，同比增长3.2%，实物住房供应将在未来一年左右形成。这些情况表明，中国新房去库存化的压力并没有减轻，二手房交易量的增加将增加整个社会的住房供应总量，这无疑将对当前的新房去库存化政策取向产生深远的影响。
总的来说，考虑到目前中国城镇住房存量的巨大规模，拥有两套或两套以上套房的家庭并不少见，因此有必要密切关注二手房市场总交易量的这一巨大变化。为了适应当前住房市场交易结构的重大调整，地方政府不仅要适当控制土地供应的步伐，还要避免未来市场供应的过度增加。房地产开发企业也有必要端正心态。充分认识到去库存化仍然是当前和未来房地产市场运作的关键词，因此我们应该加大促销力度，加快资金回笼，促进新房去库存化进程。
