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随着住房市场调控政策的逐步放松，一度在限购政策下立于不败之地的商品房市场正面临前所未有的库存压力。经过9-30和3-30轮调控政策，北京楼市整体呈现明显回暖迹象，但商业和住宅市场表现与总体趋势相反，成交量和成交价格均有所下降。业内人士普遍预测，随着库存的增加，潜在的增量会越来越大，未来商业和住宅市场将会出现更大的危机。控制总价，提高产品的差异化和独特性，满足居民的复杂需求，是商品房市场展开反击的唯一出路。营业额连续两年急剧下降
据雅豪机构统计，2015年第一季度，北京市商品住宅平均成交价格为21959元/平方米，较2014年的22331元/平方米略微下降了两个百分点。
与交易价格的小幅下降相比，北京商住市场的交易量已经连续两年大幅下降。数据显示，2013年商业和住宅产品的平均月营业额为2198套，2014年下降至1112套，同比下降50%；在2015年第一季度，商业和住宅产品的平均月营业额进一步下降到782套，营业额下降高达30%。
事实上，商业和住宅市场的巨大减压早在去年第三季度就已经出现。据雅豪机构统计，截至去年9月底，北京商品住宅库存达到2.6万套，比第二季度末增加近4000套，创下22个月来的新高。
据北京市房协秘书长陈至介绍，此类产品相对集中的区域包括房山长阳区、门头沟区、大兴黄村及六环路附近、通州太湖区、通州运河核心区、北六环路未来科技城和北七区。门头沟区的两个项目被一条路隔开，都是住宅产品。每个项目有4000或5000套库存，两个项目都有近10000套。
雅豪机构副总经理高山分析，2013年，北京市住宅用地出让方式是在达到招标上限后，争夺经济适用房建设和自住住房面积，导致商品住宅用地面积减少，地价高。为了平衡项目的利润率，一些开发商往往选择将商业公共建设用地的可销售部分开发为商业和住宅产品，以实现房企资金的快速周转，这将导致今年商业和住宅产品的供应高峰。
□原因
僵化的规划和过度供应的商业写字楼用地
陈至表示，规划脱离了当前形势，一些地区建设大型商业和写字楼不符合市场条件，没有考虑市场需求。事实上，不可能每个地区都支持大型购物中心，尤其是在电子商务的严重冲击下。然而，在土地供应中仍有许多这样的土地，按照人均10平方米的办公面积计算，目前供不应求。这是此类产品极度过剩、长期积压和缓慢转用的重要原因之一。
另外，在目前的政策环境下，对于购房者来说，这类产品并没有得到与住宅产品一样的待遇，而且首付和贷款利率都比较高。然而，这种产品是对北京急需市场的重要补充。目前，许多房子的总价高达两三百万，远远超出了那些仅仅需要它们的人的购买力。然而，这种住宅产品体积小，总价低，是解决一些人住房问题的一种产品类型。
基于此，陈至认为应该停止这种土地的供应，以此来为企业正名，并让企业名正言顺地开发这种住宅产品，以此来补充住宅建筑的上市。同时，在北京的规划调整中，要充分考虑这些因素，做好相关的教育和其他配套设施，尽力引导，以维护社会稳定和房地产健康发展。
这项政策有利于挤压商业和住宅的需求
除了上述原因，还有一点不可忽视。由于限购政策的影响，前几年商业和住宅产品的销售是可以接受的，但最近推出的优惠政策并不包括商业和住宅，而是转移了对自有住房的需求。上海逸居房地产研究所研究员严跃进认为，无论是9: 30还是3: 30，它们都是带有住宅性质的商品房。两房首付比例从67%降至34%后，商品房和住宅首付比例仍保持在50%。在这一点上，买家选择的天平无疑倾向于普通房子。
就产品属性而言，与纯住宅建筑相比，商业和住宅产品的生活质量差距较大，私密性和居住性得不到很好的保证。商品住宅生活成本高、居住密度高、产权低的弊端被市场放大，销量直线下降。
□出口
创造原创产品
由于宽松的调控政策，住宅市场的交易继续分流商业和住宅市场。在库存过高的地区，待售的商住项目需要进一步调整价格，加大优惠促销力度，减少首付和贷款利率过高的弊端，增强对买家的吸引力。
除了价格杠杆，商业和住宅产品的开发商应该在规划指标的范围内深化产品设计。雅豪机构营销总监郭毅表示，一些开发商将商业办公用地设计为单户型或联排别墅产品，这已经赢得了一定的市场认可。此外，阁楼产品在商业和住宅建筑中占很大比例，调整深度与宽度的比例可以实现产品的采光和透明度。交错式产品的设计可以增加一楼的面积，使生活舒适实用。
具有稀缺性和独创性的商业和住宅产品也能卖得很好。今年4月，位于马家桥的和胜岳商城的128套精装修房屋在开盘时就销售一空。据创展华北区营销总经理刘介绍，稀缺和创意是该项目热销的原因之一。与北京许多4.2米高的阁楼产品不同，该项目中罕见的5.5米高正对类似的竞争产品形成压力。
此外，准确把握市场需求也成为该项目热销的原因。刘说，在北京，如果你想住在它经营的家庭，买家需要购买约200平方米的财产，大多数符合这一要求的产品是大型公寓或别墅。对于那些一步到位但不富裕的购房者来说，现在有机会在他们面前得到一套四居室的公寓，这可能是最好的选择。
增加商业配套设施的比重
然而，由于商业和住宅产品中缺乏生活设施，许多住宅企业开始增加商业设施在产品格式中的比例。
位于门头沟的远洋新天地营销总监告诉记者，远洋新天地在传统中式庭院空房中规划了公寓、写字楼、体验式商业和创意社区服务平台等多种形式，能够满足业主的整体居住需求。此外，该地区的一些项目甚至打着学区住房的概念来吸引买家。
面对商业和住宅产品的激烈竞争，一些项目已经开始进行产品功能创新，以提高项目的吸引力。在房山长阳和五河万科长阳天地，青年创业的口号被推出。销售人员表示，该项目定位为一个充满活力的青年社区，汇集了五种主要形式:花园大厦、精品住宅、体育公园、服务公寓和黄金业务。它不仅可以作为年轻创业者的创业基地，还可以被业主私下享用。此外，绿地集团还将于今年上半年在房山项目中打造绿地版共享办公产品。据悉，北京第一个市级大学生创业实践孵化基地——良乡，预计将于今年5月正式投入使用。房山拥有庞大的青年企业家群体和政策支持，这也使得房山的一些商业和住宅产品更加以办公为导向。
总之，当商业和住宅产品的市场形势趋于恶化时，性价比才是王道。只有在控制价格的前提下改进产品，充分满足居民的复合需求，才能赢得市场。
□现状
房山
同质化竞争严重
去年4月在良乡大学城购买的阁楼商住项目当时是每平方米24000元，但仍被客户购买，但现在已降至每平方米18000元。提到过去一年买房的经历，小王很后悔。当时，他购买商业和住宅建筑进行投资，但最好是购买股票，而不是上涨。
小王在房山的商住投资经历，是房山楼市变化的剪影。经过上一波交易高峰后，房山新房市场的供应量和交易量自今年初开始下降。据有关机构统计，今年一季度新增住房供应2677套，销售1387套，同比分别下降12.7%和29.6%。受市场低迷影响，今年一季度房山新房平均成交价格为每平方米18413元，同比下降7%。
房山楼市供应量减少的同时，商住项目比重明显增加，竞争日趋激烈。记者在长阳和良乡发现，无限制购买、总价低的商住项目堆积如山。在同质竞争下，房山的商品和住宅价格开始明显下降。
几年前，房山区最激烈的竞争是需求产品，但现在是商业和住宅。房山的一位当地项目销售人员告诉记者，房山的商业和住宅建筑已经成为房山库存压力最大的产品。
门头沟
对短板的商业支持
自2013年底以来，门头沟区先后供应了一批住宅、商业和自住商品房用地。随着这些项目的上市，门头沟已经形成了高端、按需、商业、住宅和酒店公寓的格局。去年底，商业和住宅项目的相继出现已成为该地区房地产市场的一个主要特征。
中资源跃进湾、鸿坤七星长安、西长安一号、远洋新天地、中铁吴同辉等低总价的商住产品将在2015年占据该地区的主要供应，每个项目的价格约为3万元/平方米。
门头沟一个销售项目的相关负责人表示，近两年门头沟地区的商业和住宅产品很少。这个商住项目的成交量也与去年底至今年年初的土地交易热潮有关。随着地方街区规划的推进，门头沟未来将出现更多的项目。
据记者调查，目前门头沟大部分商住项目都打着京西和长安街西延线的概念，突出门头沟交通便利，吸引金融街和海淀的买家。以石莲和福石区域高速公路为枢纽，连接门头沟和市区。随着地铁一号线和六号线西延线的开通，门头沟将与北京西部核心区完全融合。便捷的交通吸引了北京和中国西部的许多首次购房者。目前，商品房和住宅的主要买家主要集中在西四环、西三环甚至西二环沿线的买家。
然而，据记者调查，门头沟分为新城和老城两部分，其中老城区较为成熟，在交通、医疗、教育和大型商业方面相对完善。买家可以享受完美的生活设施，而无需经历地区发展和成熟的过渡期。然而，门头沟新城已经成为一个商业和住宅聚集区，但其生活设施相对缺乏，需要发展。在这一部门，商业和医疗保健等日常辅助设施需要改善。
大兴
潜在供应压力很高
北京城建的北京密码工程，曾宣称将影响北京阁楼的最低价格，将在本月底继续推出其二期住宅。该项目位于大兴区南六环外的巍山庄镇。第一阶段于2015年2月5日开始。该项目的公寓类型为4080平方米的精装修阁楼产品，平均价格为17000元/平方米。
销售人员最近告诉记者，从4月1日起，该项目的优惠待遇从2万到8万再到1.5万到5个百分点，相当于总价的9.5%的折扣。总价越高，你享受的优惠待遇就越多。销售人员表示，第二阶段目前正处于编号阶段，但只安排了大约6070个小组。
记者从北京市住房和城乡建设委员会网站上看到，今年1月底，一期工程1号楼共推出844套，签约557套，合同面积34681.77平方米，平均成交价16820元/平方米。与1号楼同一天，还有2号楼、3号楼和4号楼，共有2537栋房屋。销售人员称，第二阶段是2号楼，共有713套，但销售人员说，不知道第二阶段是否所有的房子都会推出。
除了开发商承诺的24000平方米的临街业务和约210000平方米的生态园外，目前项目的配套设施主要有世纪联华超市、巍山庄医院、卧龙双语幼儿园、孙村中小学和巍山庄中学。除了价格优势和毗邻首都第二机场的区位优势外，项目配套设施目前还不完善。真正的繁荣应该在第二个机场修复后出现。一位业内人士表示，在机场的带动下，这一地区将慢慢进入高端领域。
除了大量待售项目外，大兴区潜在的供应压力还表现在大量待售和待开发项目上。去年4月，大兴黄村集中了一批多用途土地。其中，万科和第一发展集团以7.63亿元获得大兴区黄村镇商业金融用地，建筑面积94870平方米；恒大地产以41.6亿元收购总建筑面积174，840平方米的黄村公共混合住宅用地，建设自住住房36，752平方米，限价房不少于15，700平方米；泰和以51.7亿元的价格在黄村获得了两块多功能地块，建筑面积分别为82719平方米和176549平方米。目前，只有太和公开表示，黄村项目将建成一个高端时尚的城市综合体，该项目将于今年进入市场。
通州
商业和住宅项目有明显的区别
通州区作为近年来土地流转的主要区域，住宅物业以外的土地较多，其中通州运河核心区、太湖和宋庄是土地流转较多的区域。据雅豪机构统计，通州是商住产品的主要集中区之一，商住产品库存高达8863套。
五一期间，记者走访了太湖等地区的商业和住宅产品项目，项目的差异化比较明显。在第一次开业的万科太湖新城售楼处，很多买家都在看房子。据项目销售人员介绍，此次出售的产品是4060平方米的阁楼精装公寓，主要是推动万科研究49平方米的全能小户型，最低总价为130万元/套。与项目相邻的太和一号地块的销售情况也很乐观，剩下的房子不多。
相关统计数据还显示，4月份共售出72套，平均成交价为22890元/平方米，销售总额为8149万元，在4月份的商住产品销售总额中排名第三。位于同一区域的泰和一号地块以6792万元的总销售额排名第四。
与上述两个项目相比，该地区其他商业和住宅产品的销售并不顺利。记者在售楼处看到，有相当多的买家，但记者问了大多数买家，谁买了他们的住宅产品，很少商业和住宅产品。在另一个纯粹的商业和住宅项目中，买家寥寥无几。根据住房建设委员会的网站，去年获得预售证书的绝大多数房屋仍然可以出售。
通州运河的核心区域也是通州商业和住宅产品的主要供应区域。据记者了解，目前正在出售的华业新北京中心项目正在理卡过程中。这名销售人员告诉记者，阁楼产品是先卖的，卡的安排可以享受1万到3万的折扣，总价140万，共1976套房。我们第一次推出了500多套，现在我们有270多套。
据记者了解，通州运河核心区于2010年开始土地出让，最早的征地项目是华业新北京中心。截至目前，共出让41块多功能土地，规划建筑面积368万平方米。
《京华时报》记者潘桂
