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商住宅是指在商业、办公室用地上建设的住宅形式的住宅，近20年来一直在法律、政策的灰色地带游走。
年全国楼市热的时候，商业住宅在政策上受到挤压，市场变冷，一直持续到现在。
买了商业住宅的人不能理解，好房子，为什么突然卖不出去了呢？
年12月，北京像素小区，大楼窗户密密麻麻的。 新网记者邱宇摄影
北京像素——商业住宅市场的标签
年12月27日早晨，住在北京像素的许多年轻人像往常一样涌进地铁6号线的草房站，向着北京各办公楼，开始了新的一天。
北京像素被称为北京最大的商住楼盘，位于东五环外、朝阳区和通州区的交界处。
小区共有19幢高楼，窗户密集，东南西北各向异性，就像一个大蜂巢。 这里有近1万所房子，面积在30到70平方米以上，居住着3万多人。
虽然是年前后建成的，但由于缺乏维护，大楼内像是旧宿舍，每层30户，走廊又暗又长。 按摩店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室的租赁广告到处都是。
很多北漂选择住在这里，他们没有户口，暂时没有购房资格。
比如陈林，两年前他带着父母和亲戚筹集的150多万元的钱，在北京像素买了40平以上的开间。
“商住宅”是一个非常微妙的概念，在土地性质上是商业地产，但被开发商包装成住宅出售。 不仅在北京，在上海、广州、深圳、成都等城市也有相似的房子。
与普通住宅相比，商业住宅有一系列限制: 40年或50年后产权失效。 不能定居； 首付高，贷款年限少。 水费贵，税费高。
北京的像素每层30户，走廊又暗又长。 新网记者邱宇摄影
这些陈林不关心，他选择性地忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。 北京像素对他来说最重要的意义就是终于在北京买了房，安了家。
陈林早就准备好了，等后面交了五年社保，打算把房子卖掉，换成北京的普通住宅。
年买房子的时候，他不担心将来卖不出去。 结果，据说仅北京的一个像素就聚集了近20家中介店，每个月可以成交数百家。
房子卖不出去了
但是，年3月26日以后，一切都变了。
当天，为了打压火热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商业住房调控政策。 规定商业、办公类的项目“不能随意改变为住宅等用途”，从态度上否定了商业住宅的所谓“住宅”属性。
政策还规定，个人购买存量商住房时，只能要求名下无房、缴纳5年社会保险或纳税，同时只能全额购买。
年12月，北京像素小区附近只剩下三家中介店。 新网记者邱宇摄影
购买商业住宅的条件从来不受限制，异常苛刻，有人对商业住宅市场评价等于“一剑封喉”。
不仅是北京，年、上海、广州、深圳、成都、天津等许多城市都采取措施，对商业住宅加以限制，商业住宅项目也由此迅速降温。
年12月，政策出台一年半多来，北京像素小区附近只剩下三家中介店。 其中的大型连锁中介机构工作人员小心避开“商业住宅”一词，改称“商业住宅”。
市场的降温也反映在成交量上。 中原地产研究中心的统计数据显示，政策出台20个月，也就是年4月—年11月，北京商住宅成交只有5409套，在此之前的20个月(年8月—年3月)，成交件数为89690套。
也就是说，北京商住宅成交量暴跌94%。
目前，北京像素复式户型报价降至4万/平方米左右，控制前，同类房源报价一度接近7万/平方米。
但陈林表示，出价4万或3万都没有任何意义。 现在很难找到下一个托盘，所以真正想卖房的业主必须降价。
他说，虽然规定可以卖给企业，但实际上企业可以以更便宜的价格租到同样的房子，所以愿意买的企业很少。
资料图:图为北京市海淀区房管局办公大厅。 记者苏丹摄影
年12月，北京北五环外有回龙观的小区，有人在论坛上推出“减价销售”商品房住宅。 卖房业主快要退休了，她的房子比购买时下降了几十万。
“我们用三代积攒的血汗钱买的房子，明明是为了不给社会和孩子添麻烦，为什么现在要限制买卖呢？ 关键是买的时候，没人会告诉我这以后不能自由买卖了哦！ ’她不能理解。
投资者在蠕动
商业住宅市场空之前很冷淡，但有一点投资者在冒险寻找机会。
年11月，苏夏在北京以130万美元购买了不足40平方米的商业住宅，从开始看房到房子通过、对外出租，只花了不到两周。
她看中了商业住宅极高的租售比。 每月房租在4000元以上，同样的房租，如果购买住宅的花，大约需要4000万元。 另外，商业住宅可以租给企业登记地址，一年8千元到1万元。
北京的像素上挂着办公室的租赁招牌。 新网记者邱宇摄影
“买商住有‘钱’之道。 将来普通住宅会陆续建成，但商业住宅是库存版。 例如，在北京，只有去年3月26日前出售的商业住宅可以卖给个人。 今后新出售的东西，个人想买也买不到。 ”。 苏夏表示，民水民的电带气商业住宅是库存版中最好的。
游走在政策的灰色地带
其实，购房者的住房一直有风险。 因为近20年来，商业住宅始终处于法律和政策的灰色地带。
“商业住宅本来就是违规的，现在弥补了原来政策管理上的不完善。 ”。 易居研究院副院长杨红旭说。
他说，中国用地性质划分准确，包括住宅、商业、办公室、工业用地等，没有“商住”的说法。 用地规划决定建筑规划，用地规划没有这种类型，但是过去很多开发商在四五十年的产权商业、办公用地上建设住宅，制定了违规的建筑规划。
北京房山区的一家商住在大厦销售中心。 中网种卿拍
那么，商业住宅是在什么样的背景下产生的呢？
杨旭表示，20世纪90年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了许多烂尾楼。 2000年以后，经济回暖，1998年住房改革后，中国快速发展住房市场，住房诉求大幅释放。
一位开发商收购了烂尾楼并将其改为酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时备受欢迎。
“尝到甜头后，几年后，一些开发商在拿地之初就计划好，以低于住宅用地的价格获得商业用地，建设所谓的“住宅”，也就是商业住宅，卖出好的成本。 ”。 杨红旭表示，开发商打磨边球，地方政府睁一只眼闭一只眼，市场上的商业住宅也由此建成，同时开始像住宅一样包装。
未来的控制会放松吗？
年公布的政策填补了商住房管理的漏洞，但最近一些地区楼市调控放松。 年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。
广州的政策与商业住宅有关。 广州提出，年3月30日前土地出让形成的商服类房地产，允许个人购买。 此前这类房地产仅限于购买公司。
图为广州的建筑物。 唐贵江撮
现在商住房政策最严格的城市是北京和广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也将逐渐放开商住房限制政策呢？
“商住类产品本质上是商业不动产，所以经常被贴上投资的标签。 但是，有些买家不是投资，而是个人居住。 ”。 58安居客房地产研究院首席分解师张波表示，商住类产品的定性有待更确定的政策评估，这也是左右监管是否全面放松的重要标准。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，限制商业住房政策的首要目的应该是抑制投资投机的诉求，但这种政策应该是暂时的，放松管制是大趋势，不会继续禁止个人购买。
杨红旭认为，楼市降温后，未来两年，各地商业住宅监管可能有所放松，但从规范市场秩序等角度看，回归监管的可能性不大。 因为商业住宅本身是违规的。
年12月27日，中弘股票因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。
购买后，陈林更加关注楼市的相关政策和新闻。 年12月27日早晨，他离开北京像素，随着人流挤进地铁，手机里蹦出了信息。
中弘股因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为a股史上首次跌破1元的退市股。
很少有人知道北京像素是中弘集团最有名的代表作之一。 中弘曾经依赖商业住宅项目风生水，但由于楼市调控的影响和自身原因，中弘的销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在a股黯然退出。
但是，比起中弘的死活，陈林更在意的是商住宅的限制能否解除？ 将来他的房子会卖什么价？ (应回答者要求，文中部分人物为假名)
