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20多年前单价低于5000元/亩的土地，常年闲置未开发。 有人指出，变更公司法定代表人后，该土地非但没有收回，反而以县长办公室会议记录的形式，由民营企业继续开发，造成国有资产流失的数亿元。
这种现象发生在国家级贫困县——湖南省邵阳市隆回县。 据公开新闻报道，总人口128万的隆回县位于湖南中部西南，国家级贫困县和武陵山领域集中连片为特殊困难地区。 年，该县共建立卡贫困人口221831人，贫困村209人，村后192人，分别居湖南省第一、第三位。 目前，该县还有120多个村庄，约8万人尚未摆脱贫困。
今年3月，湖南省发改委等部门向隆回县等3个县的党政主要负责人解释责任，后者致力于消除贫困的攻坚工作。 5月，时任隆回县委书记的马健强被免职。
出乎意料的是，在这样一个扶贫任务十分艰巨的国家级贫困县，由于土地闲置多年，没有及时处置，土地供应减少、容积率提高、住房优先入学、无证施工、市场动荡等诸多因素受到鼓舞，近年来隆回县房价暴涨，引起社会关注
隆回县房产局负责人介绍，该县商品住宅均价约3500元/平方米，目前商品住宅均价超过4500元/平方米，涨幅三成。 其商品房价跃居邵阳市八县一市第一或第二位水平，居湖南省县级城市前列。
“县这个房地产市场被个别开发商带动得一塌糊涂，房价那么高，以我们贫困县人民的收入水平买房，生活真的很难，但是孩子要去县城读书，必须买房。 ”。 说到房价，隆回县的“哥哥”刘先生皱起了眉头。
与高房价相对应的是，该县城乡居民收入水平较低。 隆回县年国民经济和社会快速发展统计公报指出，该县居民人均可支配收入同比增长12.8%，仍仅为13055元。
土地放置20多年后“复活”
令人怀疑的“会议记录”
必须从23年前开始说事件。
1995年8月9日，隆回县人民政府与四川省蓝本公司集团企业(以下简称“四川蓝本”)签订《合作合同》和《产权转让合同》， 双方约定共同开发隆回县园艺场，将原地矿务局418支队伍转让给四川蓝本 1997年9月24日，隆回县国土管理局与蓝本集团湖南(隆回)投资企业(以下简称“隆回蓝本”，由四川省蓝本集团企业在隆回注册成立)签订《国有土地开采权转让合同》，四川蓝本以90万元的合计金额，原地矿务局418个队伍面积138个。 本合同第18条约定:乙方(隆回蓝本)根据合同规定或连续两年不投资建设的，甲方(隆回县国土局)有权无偿收回土地的开采权。
此后，隆回蓝本没有按合同进行开发建设。
消息人士称，由于资金紧张，隆回蓝本随后将该地块的部分所有权转让给了他人。 截至年，隆回蓝本向县政府部门提交了该地块的开发申请。 当时的县长周卫臣表示，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定，“以出让方法取得土地开采权进行房地产开发的，应当根据土地开采权按照合同约定的土地用途、开工期限开发土地……两年以上未开工的，可以无偿收回土地开采权
从政策上讲，国家有关闲置土地处置的措施由来已久。 《闲置土地处置办法》于1999年4月26日国土资源部第六次部长事务会议通过后，于年5月22日修订了国土资源部第一次部务会议。 该方法是从闲置土地的调查与认定、处置与利用、预防与监管、法律责任等方面确定的。
年4月，周卫臣因严重违纪被立案调查，收回这块土地的事被暂时搁置。 年11月，马健强就任该县县长。
据消息，年初，隆回商人周鹏飞通过中间人找到隆回蓝本的负责人，并以明显低于市场的价格受让了这块地块。 此时，该地区地价已经达到200万元以上一亩，约为20年前转让地价的500倍。
对比上述情况，中国房地产报记者向隆回县国土局局长范志海发送邮件要求证实，但未得到回复。 但是，根据国家公司信用新闻公示系统变更的消息，年1月24日，隆回蓝本的注册资本从以前的600万元变更为2000万元，法定代表人由戴晓军变更为周鹏飞。
转让后，该地块的开发显然被提上了议事日程，隆回县政府官员就该地块的开发召开了现场事务会议。 但是，当地有关部门和办事员仍然担心有风险，会议后很久没有采取行动。
年11月9日，隆回县常务副县长车茂在县国土资源局主持了县长事务会议，主题研究西城首府项目用地的相关问题。 县长宁玉光、县政府办公室、县国土局、县规划局等相关部门单位及隆回蓝本负责人出席。
号码〔〕23号的“关于鹏阳？ 西城项目用地相关问题县长办公室会议记录显示，“该地块未完全开发利用是由于情况变化，合同不断变更，‘经济试验区’由三块土地调整为一块土地， ，当时的城市规划不 会议决定:“参照我县解决此类遗留问题的惯例，不认定该地块为闲置用地，同意权利人如期继续开发，重新签订开发协议。 ”。
消息人士称，该县政府至今仍未与隆回蓝本重新签订开发协定，西城首府项目规模庞大。
西城首府项目的实景
任性的容积率调整
要求重新募集土地后，法定代表人变更后，权利人同意根据预定的权利继续开发，其理由很有意思。 在定性隆回蓝本取得的原址矿务局418支土地权属合法性问题的基础上，这次县长事务会议认定了其土地规划条件。
这次会议认为，1996年该县政府批准的规划条件以及年县规划局认定的规划条件都超出法定时限，比较无效，必须根据控制规则重新颁发规划条件。 根据该县解决类似遗留问题的惯例和本项目原规划用途批准依据，将该土地原用途认定为住宅用地，容积率按基础容积率认定为1.5。 并指出，该土地开发时，容积率、建筑密度、绿地率等主要技术经济指标依据县规委年第四次会议审定意见明确，涉及调整原土地采用规划条件，按规定补缴土地出让金和相关税费。
但令外界困惑的是，根据西城首府项目售楼部展示的土地不动产权证记录，地块容积率于年1月22日从1.58上升到2.2。 与之前的县长事务会议认定的容积率1.5相差甚远。
县委年第四次会议是重新审定了这个项目的容积率，还是这个项目的容积率因为什么原因多次调整？
为此，10月22日，中国房地产报记者前往隆回县规划局采访了该局技术管道股长廖周。 他说，隆回县新建项目只要对周边构成没有明显影响，就可以申请容积率调整。
“经县规委会议同意和项目现场公示，可以批准提高容积率。 提高容积率需要征收土地出让金，可以增加地方财政收入。 ”。 廖周说。
廖先生的这个说法，在该县的东城壹号项目中也得到印证。 根据东城壹号项目售楼部展示的土地不动产权证记录，该地块容积率经年核准从1.95上升到3.0。
上述项目提高容积率，何时何地经过了那些过程？ 有复印图像的记录吗？ 周先生指着办公电脑的显示时间，以马上出去会议为理由拒绝了。 随后，记者用该局局长李良的邮件回复，继续给廖周发邮件，但直到记者发消息时才回复。
其实，关于容积率的调整，住建部有严格的管理制度。 根据住建部年3月1日起施行的《建设用地容积率管理办法》第五条规定，任何单位和个人必须依法遵守批准的控制性详细规划明确的容积率指标，不得擅自调整，不得以政府会议记录等形式代替规定程序调整容积率。 本办法第七条也确定了容积率可调的情况:由于城乡规划改造为分区开发条件，根据城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设的需要，已经出让或分区大小及相关建设条件发生变化的，国家、省、自治区、直辖市的有关政策
此外，该方法还对容积率的调整步骤提出了要求。 城乡规划主管部门应当通过当地主要媒体和现场公示等方法，征求规划区域内利益相关者的意见，容积率调整流程、各环节责任部门等复印件应当在事务所和政府网站上公布。
不可思议的辨证速度
西城首府项目不仅在用地问题和容积率调整方面存在诸多疑点，项目非法开工建设也成为当地诟病的问题。
中国房地产新闻记者从当地政府相关部门获悉，西城首府项目分别于年1月26日、2月2日、2月5日取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 在获得《建筑工程施工许可证》4天后的2月9日，该项目获得《商品房预售许可证》。
隆回县房产局副局长贺金奇介绍，目前隆回县城区商品住宅通常为地下2层、地上30-32层，办理预售许可的前提条件是:上述证件手续齐全，工程形象达到进度或投资额一半以上，地下1层按地上2层计算，地上建筑通常在12层以上。
“从工程获准到获得预售许可，约4天内建成了16层高楼。 这在隆回几乎是不可能的，可以证明项目非法开工的事实。 ”。 不愿挂名当地政府部门的相关人员也同样感到费解的是，该项目获得《建设用地规划许可证》后，经商品房预售许可，当地政府部门双休日加班加点工作人员，也只用了14天就制造了“隆回神话”。
根据未经证实的说法，无证施工举报后，本项目已向县有关部门加快补办有关手续。 此后，这些手续和辨证神速成为该项目相关人员吹嘘的资本。
“这些项目如此公然违法，搅乱了隆回的房地产市场，但据说夹杂着一点点项目和地方政府人员的利益，实地调查也不容易。” 前面提到的“哥哥”刘先生感慨地说。
开工前的价格暴涨，开工后的价格暴跌。
奇怪的隆回大厦
对于隆回楼市的一点混乱，当地人历历在目，心中充满怨恨。 而不容忽视的现实是，近年来隆回房价暴涨，群众意见较大。
根据隆回县房产局的数据，年、年该县商品住宅平均价格分别约为3500元/平方米、3900元/平方米，目前该县商品住宅平均价格超过4500元/平方米，涨幅达三成。 该县商品房价跃居邵阳市八县一市第一或第二位水平，居湖南省县级城市前列。
据统计公报称，年该县房地产开发投资8.5亿元，同比增长15.3%。 商品房销售面积30.79万平方米，增长18.9%。
综合当地政府官员和业内人士、置业顾问的分析，近年来隆回房价暴涨，主要是由于该县土地供应减少、闲置土地处置不力，以及长期囤积地暴涨行为的发生、购房者入学政策加剧和市场混乱等原因
地价方面。 去年12月，隆回县城南拍摄的商住用地，约360万元/亩，折合楼宇地价达1538元/平方米。
教育方面。 在县城教育资源相对匮乏、优质教育资源整体匮乏、教育设施建设滞后的情况下，今年6月4日，隆回县教育局发布《年城镇义务教育阶段招生公告》，将县城区义务教育阶段招生的生源按批次分为5类，其中前3类的前提条件为住房户， 这被当地人普遍解读为，普通老百姓在县城买不起房的人，在县城公办学校读书很难，购房恐慌更加剧。
根据隆回县房地产网的网签住宅成交趋势图，今年6月、7月、8月，该县住宅成交分别约500套、600套、600套，自9月开学以来，成交量已达到200多套。 今年7月住宅成交的平均价格也从6月的约4300元/平方米迅速上升到4800元/平方米左右，到8月、9月下降到4500元/平方米左右。
隆回县住宅成交趋势图
在市场秩序方面，自年10月、年9月隆回县相继布局整治规范房地产市场事业以来，楼市整治取得了一定成效，但仍禁止盘踞遗憾的销售、市场炒作等混乱局面。
以东城壹号项目为例，11号楼于9月30日取得预售许可证。 但是，当中国房地产新闻记者于10月22日作为参观者秘密访问项目销售部时，其11号楼的预售许可证并未在现场公示。 据职业顾问介绍，该项目的11号楼目前仍有客流量，有可能到11月后开始。
值得注意的是，随着房价暴涨背后各种混乱的发生，当地楼市风险也逐渐显现，部分楼盘无法正常交货。
中国房地产报记者在隆回县城的调查显示，位于方大公园北侧的帝豪澄湾项目，由于配套设施不足，部分业主无法正常领房，县有关部门已经进驻该项目成立员工小组办公室。 位于东环路和桃洪路交叉口、毗邻东城壹号项目销售大楼部的紫金大厦商业大楼也因资金链紧张而停工，施工塔尚未拆除。 虽然上述两个楼盘存在安全隐患，但部分业主不得已入住。
县职工小组已经进驻办公室的帝豪澄湾项目
工程塔尚未拆除，但部分居民入住的紫金大厦的商业大楼
在房价暴涨的背后，作为国家级贫困县的隆回县房地产市场的多种混乱，可能只是五六线城市楼市的缩影。 但暴露出无所畏惧的疯狂程度和负面典型性，已经受到冲击，必须引起上级政府部门的高度重视。
深圳楼市目前实质价格下跌:新房折价二手房抛售
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