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“用一个概念定义世界的时代已经过去。现在房地产已经进入了一个明显的细分阶段。房地产市场应该在界定区域和行业的前提下进行讨论。如果放弃这两个定义，那么讨论就毫无意义。”在一次专访中，中华全国工商联房地产商会房地产专业委员会秘书长、中国联合互助学生主席杨利胜如是说。
“房地产的地域性非常强。首先，要根据地域性进行细分，然后根据行业的细分来界定。”
房地产分为四个部门。房地产竞争仍在“蓝色海洋”中
“人们主要关心的是住宅房地产，”杨利胜说，他认为，除了住宅房地产，房地产行业有三个部门。“随着住宅房地产监管力度的加大，自2008年以来，中国的房地产市场已经进行了专业化细分，这实际上分为几个方面。住宅房地产是除住宅房地产之外的一个非常重要的方面。此外，商业地产、旅游地产和工业地产至少可分为四大类。”
杨利胜认为，这四个板块先共存，然后有一个序列。“第一个发展是住宅房地产。随着住宅房地产开发的成熟，商业房地产开始进入人们的视线。”“当人均国内生产总值达到8000美元以上时，旅游房地产将进入快速发展时期。如果国内生产总值超过一万美元，工业房地产将进入快速发展时期。”
在杨利胜看来，受到最多关注的住宅地产利润高，同时产业竞争达到白热化的水平。“与工业地产相比，住宅地产的利润相对较高，因为工业地产和旅游地产的周期相对较长，需要开发和运营，这是一个长期的过程。然而，住宅房地产不再是一个暴利时代。现在竞争已经进入“红海”，竞争环境相对残酷；从2008年到2011年，商业地产领域的竞争日益激烈。然而，旅游房地产和工业房地产仍然属于蓝海领域。现在进入者很少，竞争也很少。同时，这方面的利润也相当可观。”
“对于不同的房地产行业，竞争程度和竞争环境实际上是不同的。由于工业地产仍需后期运营，进入门槛相对较高，竞争对手相对较少。”
北京应该成为工业地产的典范。跨境“泛房地产”的空空间更大
杨利胜认为，北京已经进入中国房地产发展的最高阶段，住宅、商业、旅游和工业地产都有较高的发展。“北京的人均国内生产总值已经超过一万美元。现阶段，各方面的发展都处于中国房地产发展的前沿，因此北京的房地产行业具有相当的代表性。”
“北京的工业地产已经进入细分时代，并将继续细分为工业地产。例如，中关村互联网金融产业园，从我国房地产的角度来看，属于金融房地产。”杨利胜说，北京的模式可以推广到全国。“如果像中关村这样的工业园区建在北京，它可以在全国复制。至少可以由中国的一线城市和准一线城市负责，形成一个独特的产品类别。从这个角度来看，市场对开发商和运营商来说不是更窄，而是更宽。关键是找到发展的战略位置。任何开发商和投资者都必须找到一个开发和投资的位置。如果开发和投资定位能够准确定位，那么空的市场就非常大。”
关于“独特的产品类别”，杨利胜举了一个例子，“例如，我们现在正在制造一个结合了航空航天和房地产的工业房地产，这是一个跨界房地产，我们称之为‘泛房地产’行业。中国现在正处于空航空工业快速发展的时期。将这一点与房地产(如航空航天主题公园和航空航天科技博物馆)结合起来，就是航空航天房地产，它是一个细分市场，是一种“独特的产品”，是其他行业所没有的。”
杨利胜说:“其他领域，如城市综合体，在中国太多，有几十个城市，这是完全同质的。”例如，在新兴领域，如金融房地产和航空航天房地产，竞争很少，并且存在相应的进入壁垒和壁垒。因此，如果你进入这个领域，它是一个非竞争领域，并在市场开发中获得竞争优势。"
"这是一个绝对的蓝色海洋领域和蓝色海洋竞赛."杨利胜说。
城市化以人为本的工业地产助力“产城融合”
“传统的城市化方式是扩大城市的区域面积，这是一个架子；现在，当谈到新的城市化时，这是一种改进，它是为了填充内容。”杨利胜说。
"大多数县政府希望通过工业推动国内生产总值，这是一个战略错误."杨利胜说:“对一些县来说，工业化带动了国内生产总值，但许多县没有这样的资源。如果他们盲目发展，就不会有实质性的变化。这样的县应该细分，例如，有些落后，但由于落后，城市适合发展旅游业和保持健康。该县应准确定位，并有一个有针对性的发展道路。”
以燕郊为例，杨利胜说燕郊被称为睡眠城市，因为没有工业支持，只有大量的住宅开发。相比之下，他认为香河的模式略好于燕郊。“香河有一种自我意识，有一种自我发展的立场，因为它本来就有这个家具城和世界上第一个城市。同时，香河作为北京养老地产产业的溢出区，也非常适合。香河现在有这样一个项目，规模比较大，大约3000亩。”
杨利胜说，燕郊和香河都以“新城”的形式存在。新城应该强调生产和城市的融合，并根据人们的工作和休息来设计它们的具体定位，而不仅仅是作为一个围绕背景的“睡眠功能区”。在生产与城市一体化的过程中，需要工业地产的支持。“细分工业地产是新型城市化的一部分，填补了新城市的‘特定内容’。”
“现在，新型城镇化应该以人为本。什么是以人为本？它应该根据人们的活动进行具体定位和设计。”杨利胜说。(记者姚新宇)
