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资料来源:《人民司法范式》，文:漳州中院林微黄兴转自:法务之家特别提示:本期注明“源”或“转自”的作品均转载新媒体，版权归原作者和原来源。 共享的副本仅可作为作者个人的观点，供网民学习参考，代表本期观点审判要旨的商品房买卖合同的补充协议与主合同不一致，同样可能存在样式条款，关于其效力的认定，与条款约定的副本具体 【事件】原告:李贵耀，蔡燕梅 被告:福建集宏房地产开发有限企业(以下简称集宏企业) 年6月12日，李贵耀、蔡燕梅与集体宏企业签订了商品房买卖合同和附件(附件6为合同补充协议)，李贵耀、蔡燕梅向集体宏企业购买了福建省漳浦县绥安镇集源广场6号楼所在商品房，总价款649259元。 商品室买卖合同第八条约定交付条件和期限:卖方必须在年12月30日前将满足以下各项约定条件的商品室交付给买方采用:1.该商品室由建设部门依法通过调查、设计、施工、监理等机构的竣工检查， 2 .该商品房所在建筑物的生活给排水、功耗、管道煤气、电信、有线电视、消防、邮政通讯箱等设施符合设计要求条件。 第十四条对产权登记的约定:卖方应当在商品房交付采用后60天内，向当地房屋权利登记机关进行房屋所有权的初始预先登记，进行权利登记时，将卖方提供的资料发给买方。 由于卖方的原因，买方不能在商品房交付录用后90天内取得房屋权利证明书的情况下，双方同意通过以下方法解决:买方不退出，卖方从到期之日起以每天买方支付的0.01%向买方支付违约金。 合同补充协议第八条第一款约定:卖方和买方同意该商品房不适用关于购买合同第十四条产权登记的约定 卖方在商品房取得竣工综合检查备案说明后的12个月内，应向商品房所在地的房屋权利登记机关进行房屋全部权利的初始预先登记，进行权利登记必须将卖方提供的资料交给买方。 卖方进行初始预先登记后，认为买方履行了该商品房房屋权利登记的全部责任和义务，从取得该商品房初始预先登记报告/说明之日起，卖方就买方是否在本条规定的期限内取得房屋权利证明书承担任何责任 由于卖方的原因，买方在商品房取得竣工综合检查备案说明后24个月内未取得房屋权利证明书的，买方不予退出。 卖方按逾期之日起付给买方之日的0.05%的标准支付违约金。 因为卖方违约金的金额不超过买方已经支付的0.5%。 双方于年8月5日签订了不动产检查确认书，李贵耀、蔡燕梅的领取事件涉及房屋居住。 目前，该房屋未通过竣工验收，集宏企业未向当地房屋权利登记机关进行房屋所有权利的初始预先登记，没有将卖方提供的资料交付给李贵耀、蔡燕梅进行权利登记。 李贵耀、蔡燕梅向一审法院起诉，要求集合宏观企业自年10月5日(即房屋实际交付之日起60日)起超过计入的期限支付房屋权利登记违约金。 【审判】漳浦县人民法院一审:李贵耀、蔡燕梅和聚宏企业签订的商品房买卖合同和附件系双方都是真实意义上的，复印件不违反法律、行政法规的强制规定，合法比较有效，双方都有法律约束力，双方按照合同约定有相应的义务 在本案中，双方在合同补充协议中确定不适用商品房买卖合同第十四条的约定，根据该补充协议第八条的约定，集合宏观企业在商品房取得竣工综合检查备案说明后12个月内，向商品房所在地房屋权利登记机构提出房屋的全部权利初 该商品室至今未通过竣工综合检查，但根据商品室买卖合同第8条的约定，集宏企业最迟于12月30日通过竣工检查，即最晚于12月30日处理完成方案，初始登记商品室的所有权利，权利登记在李贵耀、蔡燕梅 集合宏观企业至今没有处理。 其行为违反合同约定，李贵耀、蔡燕梅要求集体宏观企业逾期支付房屋权利登记违约金，以合同约定为依据，予以支持。 但是，要求从年10月5日开始，按支付购买费用的日子的0.01%支付违约金，在与合同约定不一致的情况下，从年12月31日开始，必须调整为以649259元为基准，按日0.05‰，而且金额是已支付的0。 聚宏企业辩解说产权登记应当适用合同补充协议第八条的约定。 但是，本案的相关房屋尚未竣工检查，辩解说还没有达成办理产权登记条件。 因为这不负责逾期办理违反权利登记，所以理由不成立，不采用。 根据合同法第8条、第60条、第107条、第140条的规定，漳浦县法院判断:一、集宏企业在判决生效后10天内向李贵耀、蔡燕梅逾期支付房屋权利登记违约金3246元。 二、驳回李贵耀、蔡燕梅的其他诉讼请求 一审判决后，集宏企业不服，向漳州市中级人民法院上诉。 二审还表明，集源广场6楼至今无法竣工检查的原因是与集宏企业的年间银行的纠纷导致的银行包租(包租时间为纠纷发生前)，由于资金原因，扫荡工程无法继续进行。 在资金到达之前，完成扫荡工程通过竣工检查的时间还不清楚。 漳州市中院承诺诉讼相关合同补充协议第八条不适用商品房买卖合同第十四条，但约定集合宏观企业应在诉讼相关商品房取得竣工综合检查备案说明后12个月内，向商品房所在地住房权利登记机构进行住房全权初始登记 但综合本案的具体情况，集宏企业和李贵耀、蔡燕梅在诉讼相关商社竣工综合检查不合格的情况下，于去年8月违法对诉讼相关商社进行交付(领取)。 也就是说，双方已经因实际履行行为，商品室买卖合同第八条第四款的诉讼相关商品室没有在规定的日期内达到交付条件(包括竣工检查)，购买者可以拒绝领取房子。 换言之，由于诉讼参与了商品房的违法交付，实际上宏观企业无需承担逾期交货(包括逾期竣工检查)的违约责任。 因此，合同对集合宏观企业积极履行房屋竣工检查义务失去制约的，以诉讼相关合同补充协议第8条竣工检查为逾期检查的起算条件，客观上集合宏观企业由于其违法交付行为，反而要履行合作检查义务 综合集宏企业从年实际银行贷款中断施工困难的事实出发，集宏企业主观知道诉讼相关商社不能立即通过竣工检查，与李贵耀、蔡燕梅签订诉讼相关合同补充协议显然避免了卖方的辩证义务和违约责任 根据合同法第四十条的规定，提供样式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方第一权利的，该条款无效。 诉讼相关合同补充协议是宏观企业提供的样式合同，其第八条第一项(包括变更逾期许可证的发行条件、将合作证书的义务限制在初始事前登记的处理、对逾期许可证的违约金设定上限等)是宏观企业合作证书的定义 因此，本案逾期证的违约责任依然是根据诉讼相关商品房买卖合同第14条的约定，从集宏企业实际交付诉讼相关商品房(年8月5日)后90日开始，以每天支付的0.01%支付逾期证合同违约金。 聚宏企业对不承担逾期事务证违约责任的上诉主张不成立，不采用。 根据上述计算，本案逾期证违约金金额已经超过一审认定的金额，但李贵耀、蔡燕梅没有上诉，是对自身权利的处分，一审判决认定的违约金金额没有调整。 漳州中院驳回上诉，作出维持原判的二审判决。 【审查】本案在二审中维持了原判，二审判决根据李贵耀、蔡燕梅没有上诉维持了一审的实体结果，实则一、二审对本案合同补充协议第八条第一款的效力进行了不同的认定，从而导致了审判理由的本质差异。 关于宏观企业应承担的逾期证明违约责任，一审采用了《合同补充协议》第八条第一款的约定，二审认为该条款属于宏观企业的合作证明义务及免除违约责任的样式条款，相关违约责任不根据主合同的约定认定 对商品房买卖合同补充协议的效力，司法实践存在不同的观点和认知，给这类案件的审理带来了一定的不明确性。 一个商品房买卖合同的补充协议作为商品房买卖合同的一部分存在很多样式条款，补充协议对商品房交易起着很大的促进作用。 在商品房交易中，商品房买卖合同(以下简称主合同)通常确定并约定了购买货款、房屋交付、权利证明书处理及相关违约责任等几个基本事项，但签订补充协议的宗旨没有向主合同约定，约定不明的复印件。 从补充协议的宗旨来看，开发者和购买者应该在平等协议达成协议后签订，但在商品房的交易实践中，由于开发者在资金、市场及专业信息上处于特征地位，因此不签订补充协议，或者事先制定补充协议的条款与购买者协商(条 对购买者来说，只能决定是否签订合同(即是否购买那所房子)，补充协议的复印件往往没有选择和协议的权利。 合同法第三十九条第二款的规定中，样式条款是为了当事人反复采用而预先制定的，与对方签订了未协商的条款( 2021年1月1日施行的民法对样式条款的定义与此相同)。 由此，对法律样式条款的要件的第一规定是:1.以再利用为目的。 2 .提供者预先制定3 .签订合同，没有与对方协商 根据这个标准，实践中存在的未协商，与主合同签订的补充协议，其中可能存在很多样式条款。 例如本案的合同补充协议第8条第1项，是集合宏观企业自己制定的，没有与购买者协商，采用了以“合同还是离开”的方法签订的样式条款。 一审由于没有认定其样式条款的性质，条款得到了比较有效的审理，审判结果在公正性上出现了一定程度的不平衡。 案件审理中，必须根据法律规定的标准筛选补充协议中存在的样式条款，根据合同法(民法实施后是民法)根据样式条款的规定，具体认定其效力。 二补充协议中样式条款的效力认定是对样式条款的效力，现行法律在合同法第三十九条、第四十条中第一规定。 但是，上述两个条款及相关司法解释对样式条款的缔结及效力认定的规定有一定的模糊和矛盾，这也导致了司法实践中样式条款的效力认定的不一致。 对此，施行前的民法典完全修改了合同法的规定，进一步明确了样式条款的效力审查认定问题。 笔者根据民法典的规定，探讨了商品房买卖补充协议中样式条款的效力认定问题。 民法典第四百九十六条第二款规定:使用样式条款签订合同时，提供样式条款的一方公平地大致明确当事人之间的权利和义务，用合理的方法免除或减轻等与对方有重大利害关系的条款，根据对方的要求，该条款 提供样式条款的一方没有履行提示或者证明义务，对方没有观察或者理解有重大利害关系的条款的情况下，对方可以主张该条款不能成为合同的文案。 第四百九十七条规定:有下列情形之一的，该样式条款无效: (一)有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情况。 (二)提供样式条款的一方合理地免除或减轻其责任，加重对方的责任，限制对方的第一权利。 (三)提供样式条款的一方排除对方的第一权利 由此，关于商品房买卖补充协议，必须按照以下逻辑程序审查认定其条款的效力:第一，评价补充协议中的具体条款是否属于样式条款。 样式条款的评价标准已经说过了，这里省略说明。 正确识别风格条款是审查补充合同效力的前提。 第二，筛选是否属于与对方有重大利害关系的条款 民法典第四百九十六条第二款不是关于样式条款效力的规定，而是对样式条款规定合同的规定。 对于风格条款中免除或减轻条款提供者的责任等与对方有重大利害关系的条款，条款提供者承担提示和证明的义务。 如果提供者没有履行这个义务，对方无法观察或理解重大利害关系条款，对方就会产生法律上的结果，认为这个条款不能成为合同复印件。 另外，如果主张相关条款没有列入合同，则认为该条款不存在，当然也不存在审查其效力的问题。 什么是与对方有重大利害关系的条款？ 样式条款的类型多方面，从民法的规定来说，应该包括但不限于免除或减轻条款提供者责任的条款。 实践中要从公平的大体上综合评价合同的性质、条款与合同双方权利义务的明显不平衡(对方受条款限制的权利对应条款有无平衡)、条款与对方履行困难和风险明显增大等因素。 例如，本案合同补充协议第8条第1款免除了宏观企业逾期证明书的违约责任，属于与对方有重大利害关系的条款，宏观企业没有出示证明这一点。 如果本案纠纷发生在《民法典》执行后，李贵耀、蔡燕梅可以依法主张该条款未列入合同。 第三，审查签订合同的样式条款是否有法定无效。 民法典第四百九十七条列举了三个样式条款的法定无效情况，其中第(一)项通常是合同条款无效的情况，不是本案讨论的要点，第(二)项、第(三)项是样式条款无效的特别规定，在评价补充协议效力时不要观察要点 特别值得注意的是，第四百九十七条第(二)款对样式条款提供者免除或减轻其责任、增强对方责任、限制对方第一权利的条款，根据合同法追加了“不合理”一方无效的规定，关于合理性评价第四百九十九条 具体而言，第四百九十七条规定的责任免除或减轻、对方责任的加重、限制对方第一权利的条款也明显属于第四百九十六条规定的与对方有重大利害关系的条款，但该条款并非全部无效，在提供者履行提示证明义务后 决定其效力的关键是合理审查，即该条款免除或减轻其责任，加重对方的责任，限制对方的第一权利是否不合理，如果不合理，无论提供者是否履行了提示证明义务，该 以本案为例，集宏企业在年签订本案补充协议时知道诉讼相关楼盘不能通过银行贷款完成终止工程。 也就是说，由于主观上知道诉讼相关楼盘不能通过竣工检查，本案合同补充协议第8条第1项将集宏企业承担逾期检查违约责任的起算条件从交付住宅变更为交付住宅取得竣工检查的申请说明，明显避免卖方的义务和违约责任 3在签订商品房买卖补充协议的建议司法实践中，商品房买卖合同补充协议中的样式条款频繁违反有效性规定被认定为无效，影响了补充协议所需的合同签订程序的简化、交易效率的提高功能的发挥。 笔者在上述效力分解的基础上，由开发者制定并提出补充协议中的样式条款，以平衡商品房购销双方的好处，保障样式条款的效力。 第一，基础的几个事项不要太偏离主合同的约定 如上所述，补充协议的第一个功能是没有约定主合同，确定、补充约定不明的复印件，但在商品房主合同中通常是支付购买货款、交付房子和处理权利证明书等一些基础事项的时间、流程和违约责任的 开发者在制定补充合同条款时，必须对上述基础的几个事项，不要对本方法进行大幅度倾斜的卓越性的评级和变更。 例如，主合同约定以日万分之五的标准计算逾期缴纳的违约金，开发者编制的补充合同将逾期缴纳的违约金变更为日万分之0.5，无视逾期天数，约定金额仅几百元一次不重复逾期缴纳的违约金。 此类条款缺乏合理性，因此可能被视为无效条款。 其次，服从公平大体上是观察平衡开发者和购买者的好处。 商品房买卖合同是双重事务合同，购买者有义务按合同支付购买费用，而开发者有义务交付房屋，代理(协助)房屋权利证明书。 开发者在制定补充协议时，免除或减轻我方责任的情况下，通常必须相应调整对购买者的义务。 例如，在补充协议中降低逾期缴纳的违约金计算标准时，购买者相应地也必须降低逾期支付的违约金标准。 如果只重视我方责任的单边限制，条款可能会违反公平，无法通过大致合理的审查。 第三，以适当的方式履行样式条款提供者的提示及证明义务 提出和证明重大利害关系方式的条款是该条款签订合同的前提条件。 开发者在制定商品房买卖补充协议时必须重视以适当的方式履行这项义务。 实践中的大部分开发者以黑色加粗字体的形式出示条款，确保购买者手写理解了相关样式条款的副本。 这个方法可以从证据的角度体现提示和证明义务的履行，但商品房主合同和补充协议的复印件很复杂，通常的客户购买者显然不能在短时间内理解很多样式条款的意思和复印件。 作为在专业信息中处于特征地位的开发者，必须从公平的大体上，在合同签订前提出并证明充分的样式条款。 例如制作免责及利害关系条款通知书，以简洁简洁的形式向购买者证明样式条款的复印件和含义。 案件编号:一审: ( )关于0623民初830号二审: ( ) 06民终1433号
